Case, aumentano le vendite e i mutui: capoluoghi off limits per i redditi bassi

È quanto emerge dal report Ance appena pubblicato, che fotografa la situazione sociale ed economica in Veneto in materia di costruzioni e di mercato. Evidenziando, tra l’altro, l’alta incidenza delle rate dei mutui sui redditi, tali da rendere per alcuni inaccessibile l’acquisto della casa nelle città e in particolare in quelle capoluogo di provincia.

Le famiglie

Partiamo dalla situazione sociale e demografica. In Veneto nel 2023 c’erano 2.137.557 famiglie, in crescita rispetto al 2022 dello 0,6%, pari a circa 13.500 nuovi nuclei.

Le previsioni Istat indicano una lieve diminuzione del numero di residenti a partire dal 2030, mentre le famiglie sono stimate ancora in crescita, con un incremento delle persone sole e un ridimensionamento delle coppie con figli.

Mutui e mercato immobiliare

In crescita dell’8,3% i finanziamenti alle famiglie per l’acquisto di abitazioni erogati in Veneto (sopra la media nazionale dell’8,1%), con un’inversione di tendenza rispetto agli anni precedenti.

E anche il mercato immobiliare residenziale ha mostrato nel corso del 2024 segnali di miglioramento, interrompendo il trend negativo dell’anno precedente. Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, rileva Ance, il 2024 si è concluso con un numero di compravendite residenziali pari a 63.788, segnando un incremento dell’ 1,1% rispetto al 2023. Il risultato è la sintesi di un primo semestre ancora negativo (-11,1% nel primo trimestre e -0,7% nel secondo), a cui segue una progressiva ripresa nei trimestri successivi (+5,7% nel terzo trimestre e +8,7% nel quarto).

L’aumento delle compravendite nel 2024 è stato trainato dai capoluoghi (+2,3% il confronto con il 2023); meno marcata la crescita dei comuni minori (+0,7%). A livello provinciale il segno è prevalentemente positivo. Le variazioni oscillano tra il +0,3% di Rovigo e il +6% di Venezia. L’aumento registrato è, spiega Ance, attribuibile alla maggiore vivacità delle compravendite nei comuni minori, in crescita su base annua dello 0,8% nella provincia di Rovigo, dell’1,4% in quella di Treviso e del 7,1% in quella di Venezia.

Emergenza abitativa

In Veneto, come in altre regioni italiane, c’è il problema dell’emergenza abitativa. Se da un lato l’offerta di immobili a prezzi accessibili è sempre più limitata, dall’altro l’onerosità del mutuo, per le fasce di reddito più basse, ha complicato il ricorso al mercato del credito. Significativo l’indice di accessibilità elaborato dall’Ance per i capoluoghi del Veneto.

Il dato evidenzia che, per le famiglie meno abbienti (con redditi inferiori a 18.500 euro annui - primo quintile di reddito), l’acquisto della casa in quasi tutti i capoluoghi è economicamente insostenibile. In particolare, a Venezia e Treviso le famiglie devono destinare rispettivamente il 54,6% e il 48,6% del reddito al pagamento della rata. Valori critici anche altrove: 35,3% a Padova e 39,6% a Verona.

Le uniche città dove l’indicatore scende al di sotto della soglia critica del 30% sono Rovigo (24,6%) e Belluno (23%). Per quanto riguarda le famiglie con un reddito compreso tra 18.500 e 28.000 euro, le condizioni migliorano, ma non per tutti. Venezia e Treviso continuano a presentare un valore elevato, pari rispettivamente a 36% e a 32,1%.

Altrove il rapporto scende al di sotto del 30%, con valori che oscillano tra il 15,2% di Belluno e il 26,1% di Verona. Sottolineano ad Ance: «L’elevato impegno economico necessario per l’acquisto della casa ha spinto le famiglie venete a indirizzarsi sul mercato della locazione, nonostante tale segmento non sia esente da criticità. In tal senso, lo stesso indice di accessibilità elaborato per la locazione evidenzia che, nel caso delle famiglie meno abbienti, l’affitto per scopi residenziali è proibitivo non solo a Venezia, dove l’indicatore registra un picco del 49%, ma anche a Vicenza, Padova, Verona e Treviso nei quali il rapporto assume comunque valori prossimi o superiori al 30%, soglia oltre la quale l’immobile è considerato inaccessibile».

Secondo i dati di Immobiliare.it per compare casa in Veneto, costo medio di un appartamento da 200 mq, si sborsano 417.200 euro (il massimo in Trentino 704.600 euro). 

L’analisi

Ripensare le città. È l’imperativo categorico che arriva dai costruttori veneti, dal presidente Ance Alessandro Gerotto, anche a fronte dell’analisi dei dati che parlano di una ripresa dello slancio in materia immobiliare. «Per il 2025, anche in virtù del calo dei tassi di interesse, è presumibile ipotizzare un consolidamento della crescita dell’attività transattiva nella regione», spiega Gerotto, «In questo contesto in continuo mutamento, la domanda abitativa delle famiglie venete rimane elevata. Infatti, queste ultime sono sempre più alla ricerca di un’abitazione caratterizzata da spazi adeguati e confortevoli, in grado di rispondere ai bisogni della vita quotidiana, siano essi routinari o di socialità.

Allo stesso tempo, le nuove esigenze dell’abitare hanno indirizzato la ricerca verso delle unità residenziali collocate in aree urbane “funzionalizzate”, caratterizzate dalla presenza di servizi essenziali e attività commerciali. All’emergere di questo nuovo paradigma abitativo, però non si è ancora associato un altrettanto celere cambiamento nelle condizioni reali».

L’Istat, rileva Ance, evidenzia come circa il 56% delle famiglie venete ritenga eccessive le spese per il mantenimento dell’abitazione e focalizzi l’attenzione su esigenze legate alla qualità della vita nel quartiere. In particolare il 31% dei nuclei residenti nella regione lamenta difficoltà nel raggiungimento dei mezzi pubblici, ma la maggiore preoccupazione riguarda la qualità dell’aria, ritenuta inquinata da quasi 5 famiglie su 10.

«In considerazione di tali evidenze si riesce a capire che cosa vogliono i cittadini, le famiglie», prosegue Gerotto, «risulta importante l’incremento di misure volte alla riorganizzazione degli spazi urbani, che prevedano una maggior presenza di aree verdi e la costruzione di infrastrutture in grado di favorire una mobilità sostenibile», afferma Gerotto, «Allo stesso tempo, è fondamentale l’inserimento di tali progetti in un piano più ampio di rinnovamento delle città del Veneto, finalizzato alla riqualificazione delle aree caratterizzate da maggiori criticità grazie alla sinergia tra obiettivi ambientali, sociali ed economici».

I numeri parlano anche di una nuova vivacità delle periferie: «Sono più competitive a patto che siano connesse e pertanto sono importanti le infrastrutture per la mobilità. Penso al tram a Padova, al collegamento ferroviario tra Padova e Castelfranco con il rifacimento del ponte. E poi, più in generale, agli aeroporti, all’Alta Velocità che deve procedere oltre Verona, alla viabilità nel Bellunese che è stata pensata per le Olimpiadi ma che deve diventare reale. Insomma, se in Veneto non vogliamo perdere abitanti, se vogliamo restare competitivi, allora dobbiamo pensare alle richieste di chi ci abiterà. E dobbiamo finire le infrastrutture».